Tanah Hak Milik yang Dibeli PT Statusnya Menjadi Hak Guna Bangunan (HGB)

Tanah Hak Milik yang Dibeli PT Statusnya Menjadi Hak Guna Bangunan (HGB)

Penulis : ADV. LILIS SUPRIATIN, S.H.

 

Pada prinsipnya, Sebuah Badan Hukum (PT) dilarang menguasai tanah dengan status Hak Milik (HM), namun masih dapat menguasai tanah tersebut dengan status Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), dan Hak Pakai.

Jika status tanah yang akan dibeli oleh PT tersebut statusnya Hak Milik/ Girik, maka harus diubah terlebih dahulu menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) baru setelah itu dapat dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) antara Penjual dan Pembeli.

Sebelum proses penurunan Hak tersebut, perlu dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) terlebih dahulu antara pihak Penjual dan Pembeli (PT). PPJB dapat dibuat secara notarial (di hadapan Notaris) maupun bawah tangan (hanya antara para pihak Penjual dan Pembeli). PPJB tersebut berisi kesepakatan janji antara kedua belah pihak.

Setelah proses perubahan Hak tersebut dilakukan, baru dapat dilakukan penandatangan Akta Jual Beli di hadapan Notaris (tentunya setelah melewati proses pengecekan sertifikat dan dokumen-dokumen lainnya serta identitas para pihak).

 

1. YANG DAPAT MEMPEROLEH HAK MILIK ATAS TANAH

Pasal 20 angka (1) dan (2) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria  (“UUPA”) menjelaskan bahwa hak milik merupakan hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, yang dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain

Selanjutnya, berdasarkan Pasal 21 ayat (1) dan (2) UUPA, hak milik hanya dapat diperoleh oleh warga negara Indonesia dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah. Berdasarkan Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum yang Dapat Mempunyai Hak Milik atas Tanah, badan-badan hukum yang dimaksud adalah:

1. Bank-bank yang didirikan oleh Negara
2. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian
3. Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Agama
4. Badan-badan sosial, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian atau Agraria, setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.

2. PENGERTIAN PERSEROAN TERBATAS (PT)

Perseroan Terbatas (PT) adalah badan hukum yang merupakan persekutuan modal, didirikan berdasarkan perjanjian, melakukan kegiatan usaha dengan modal dasar yang seluruhnya terbagi dalam saham atau badan hukum perorangan yang memenuhi kriteria Usaha Mikro dan Kecil sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan mengenai Usaha Mikro dan Kecil.

Salah satu karakteristik suatu badan hukum adalah adanya pemisahan kekayaan pemilik dengan kekayaan badan usaha, sehingga pemilik hanya bertanggung jawab sebatas harta yang dimiliknya. Simak lebih lanjut mengenai pertanggungjawaban pemegang saham PT dalam artikel Saat Hapusnya Tanggung Jawab Terbatas Pemegang Saham .

3. HAK GUNA BANGUNAN

Pada dasarnya badan usaha yang berbentuk badan hukum dapat diberikan hak-hak atas tanah, yaitu;

1. Hak Guna Usaha (“HGU”), yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu paling lama 25 tahun, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. HGU diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai perkembangan zaman
2. Hak Guna Bangunan (“HGB”), yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun
3. Hak Pakai, yaitu hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara dan tanah milik orang lain, yang memberikan wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah
4. Hak Sewa untuk Bangunan, yang mana seseorang atau badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa
5. Hak Pengelolahan yang berasal dari tanah negara, namun hanya terbatas untuk badan usaha milik negara/daerah.

Berkenaan dengan pertanyaan Anda tentang HGB, tanah yang dapat diberikan HGB meliputi:

1. Tanah negara dan tanah hak pengelolaan, untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun
2. Tanah hak milik untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbaharui dengan akta pemberian hak guna bangunan di atas hak milik.

HGB di atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan Kementerian Agraria/pertanahan dan tata ruang sedangkan HGB atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri berdasarkan persetujuan pemegang hak pengelolaan.

Adapun HGB di atas tanah hak milik terjadi melalui pemberian hak oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), HGB tersebut mengikat pihak ketiga sejak didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Kepada pemegang HGB kemudian diberikan Sertifikat Hak Atas Tanah sebagai tanda bukti hak

Bahwa HBG termasuk syarat-syarat pemberian, demikian juga setiap peralihan dan hapusnya hak tersebut harus didaftarkan, pendaftaran yang dimaksud tersebut merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya HGB serta sahnya peralihan hak tersebut, kecuali dalam hal hak-hak itu hapus karena jangka waktu berakhir. Hak Guna Bangunan (HGB) hapus karena:

1. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian perpanjangan, atau pembaharuan haknya
2. Dibatalkan haknya oleh menteri sebelum jangka waktu berakhir
3. Diubah haknya menjadi hak atas tanah lain
4. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir
5. Dilepaskan untuk kepentingan umum
6. Dicabut berdasarkan undang-undang
7. Ditetapkan sebagai tanah telantar
8. Ditetapkan sebagai tanah musnah
9. Berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian pemanfaatan tanah untuk HGB di atas hak milik atau hak penglolaan; dan/atau
10. Pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.

Tanah hak milik yang dibeli oleh badan usaha berbadan hukum seperti Perseroan Terbatas (PT) statusnya menjadi HGB karena pada dasarnya UUPA tidak memperbolehkan badan usaha yang berbentuk badan hukum memegang hak milik atas tanah kecuali untuk badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah. Sehingga, yang dapat dilakukan salah satunya adalah dengan cara pemberian HGB kepada badan usaha tersebut oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT.

 

SUMBER : U ndang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria  (“UUPA”)